Tháo gỡ nút thắt định giá quỹ đất dự án BT: Đề xuất khấu trừ chi phí hạ tầng

Việc Bộ Tài chính đề xuất khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng khi xác định giá trị quỹ đất thanh toán dự án BT là bước đi then chốt nhằm đồng bộ hóa pháp luật và tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Hiện nay, các dự án hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT) đang đối mặt với nhiều rào cản pháp lý trong khâu định giá quỹ đất đối ứng. Để giải quyết tình trạng này, Bộ Tài chính đang nghiên cứu sửa đổi các quy định nhằm đảm bảo tính thực tiễn và công bằng cho cả Nhà nước lẫn nhà đầu tư.

Khoảng trống pháp lý giữa Nghị quyết 254 và Nghị định 257

Vấn đề cốt lõi nằm ở sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản quy phạm pháp luật. Theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 (NQ 254), căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất bao gồm cả chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo luật xây dựng. Tuy nhiên, Nghị định số 257/2025/NĐ-CP (NĐ 257) lại chưa quy định rõ về việc khấu trừ chi phí này khi xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư BT.

Sự vênh nhau giữa pháp luật về đối tác công tư (PPP) và pháp luật đất đai đã tạo ra một “điểm nghẽn” khiến nhiều địa phương lúng túng, trong khi nhà đầu tư chịu thiệt thòi về tài chính.

Nghịch lý “Đất trắng” tính giá “Đất vàng”

Trên thực tế, một mâu thuẫn lớn phát sinh khi áp dụng bảng giá đất. Nhiều quỹ đất dự kiến thanh toán hiện vẫn là “đất trắng” (chưa có hạ tầng), nhưng khi định giá, cơ quan chức năng lại phải căn cứ vào bảng giá đất của khu vực có điều kiện hạ tầng tương tự — vốn là giá của những khu đất đã hoàn thiện hạ tầng.

Case study điển hình tại Bắc Ninh: Sở Tài chính Bắc Ninh cho biết, khi thẩm định các dự án BT liên quan đến Dự án Cảng hàng không quốc tế Gia Bình, địa phương này gặp khó khăn nghiêm trọng trong việc xác định thế nào là “khu đất, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự”. Việc thiếu tiêu chí định lượng cụ thể khiến quá trình phê duyệt bị đình trệ.

Chi tiết cơ chế khấu trừ và tiêu chí xác định “vị trí tương tự”

Để xử lý dứt điểm, Bộ Tài chính đề xuất trong Dự thảo Nghị quyết và Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung quy định: Nếu quỹ đất thanh toán chưa có hạ tầng nhưng phải sử dụng giá đất đã bao gồm chi phí hạ tầng để tính toán, thì nhà đầu tư sẽ được khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng. Giá trị khấu trừ này sẽ căn cứ theo suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.

Tiêu chí xác định khu vực có điều kiện hạ tầng tương tự:

• Mục đích sử dụng: Phải cùng mục đích sử dụng đất theo quy hoạch mới của quỹ đất thanh toán.
• Chỉ tiêu quy hoạch: Tương đương về mật độ, chỉ tiêu đất ở, đất thương mại dịch vụ.
• Mức độ hoàn thiện: Tương đồng về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
• Vị trí địa lý: Ưu tiên khoảng cách gần nhất trong phạm vi cấp xã, sau đó mở rộng ra cấp tỉnh.

Trong trường hợp không tìm thấy vị trí tương tự trong toàn tỉnh, phương án cuối cùng là sử dụng giá đất cao nhất trong bảng giá đất của khu vực có cùng mục đích sử dụng.

Giải pháp cấp bách cho các dự án trọng điểm

Nhận thấy việc sửa đổi Nghị định 257 sẽ mất nhiều thời gian, Bộ Tài chính đề xuất ban hành một Nghị quyết riêng để xử lý ngay các vướng mắc này. Điều này giúp các dự án trọng điểm tại các địa phương không bị chậm tiến độ. Nghị quyết này sẽ đóng vai trò là giải pháp tạm thời và hết hiệu lực khi Nghị định sửa đổi chính thức được ban hành.

Góc nhìn chuyên gia: Cần sự minh bạch và linh hoạt

Mặc dù đa số địa phương đồng thuận, nhưng vẫn còn những quan ngại sâu sắc về tính thực thi:

• Về tiêu chí tương đồng: Sở Tài chính Bắc Ninh kiến nghị không nên áp dụng quy tắc “có một hoặc các điều kiện” mà cần kết hợp nhiều tiêu chí để phản ánh sát thực tế hơn, tránh việc áp giá tùy tiện.
• Về kiểm soát chi phí: Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) nhấn mạnh cần có cơ chế thẩm định độc lập và so sánh thị trường để kiểm soát chi phí xây dựng hạ tầng, tránh rủi ro cho cả Nhà nước và doanh nghiệp.
• Cảnh báo về “Giá đất cao nhất”: VCCI đặc biệt lưu ý việc áp dụng giá đất cao nhất khi không tìm thấy vị trí tương tự có thể bị lạm dụng để tránh rủi ro thất thoát tài sản nhà nước, nhưng vô hình trung lại đẩy rủi ro tài chính sang phía nhà đầu tư.

Nhận định chuyên gia: Việc cho phép khấu trừ chi phí hạ tầng là một bước tiến về tư duy quản lý, chuyển từ áp đặt hành chính sang tiếp cận theo giá trị thực. Tuy nhiên, để cơ chế này không trở thành kẽ hở cho trục lợi hoặc gây thiệt hại cho ngân sách, chìa khóa nằm ở sự minh bạch trong thẩm định độc lập và hệ thống suất vốn đầu tư cập nhật sát giá thị trường.

Bạn đánh giá thế nào về đề xuất này của Bộ Tài chính? Liệu việc khấu trừ chi phí hạ tầng có đủ để thu hút các nhà đầu tư quay trở lại với các dự án BT? Hãy chia sẻ ý kiến của bạn ở phần bình luận!