Giá Bất Động Sản Hà Nội Chạm 128 Triệu/m2: Cú Hích Từ Hạ Tầng Và Chi Phí

Giá bất động sản Hà Nội chạm mốc 128 triệu đồng/m2 phản ánh áp lực chi phí đầu vào tăng cao, song đồng thời cho thấy sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền sang nhu cầu thực.

Theo báo cáo mới nhất từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đang bước vào giai đoạn “thanh lọc lành mạnh”. Thay vì chạy theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) và kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước, nhà đầu tư hiện nay trở nên khắt khe hơn. Các tiêu chí về pháp lý, năng lực thực thi của chủ đầu tư, khả năng khai thác vận hành và tính thanh khoản thực tế hiện là những thước đo tiên quyết trước khi xuống tiền.

Bức tranh giá bán: Hà Nội dẫn đầu đà tăng trưởng

Một thực tế đáng chú ý là dù lãi suất có xu hướng tăng từ cuối quý ³⁄₂₀₂₅ khiến tâm lý thị trường dè dặt, nhưng giá bán sơ cấp vẫn không hề giảm, thậm chí tiếp tục leo thang. Cụ thể:

• Tại Hà Nội: Giá bán trung bình các dự án mới đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng mạnh 28% so với năm 2025. Nếu mở rộng phạm vi tính cả khu vực Hưng Yên, mức giá trung bình là 87 triệu đồng/m2.
• Tại TP.HCM: Mức giá duy trì quanh ngưỡng 110 triệu đồng/m2, ghi nhận mức tăng nhẹ so với năm trước.
• Tại Đà Nẵng: Giá bán trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, tăng trưởng khoảng 10%.

Vì sao giá nhà tiếp tục “leo thang” bất chấp áp lực lãi suất?

Nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao nằm ở chi phí đầu vào của các dự án ngày càng gia tăng. Có ba yếu tố then chốt tác động trực tiếp:

Thứ nhất, áp lực từ bảng giá đất mới: Việc áp dụng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường từ đầu năm 2026 giúp tăng tính minh bạch nhưng lại đẩy chi phí phát triển dự án lên cao, bởi giá đất thường chiếm tới 30% giá thành căn hộ.

Thứ hai, chi phí vận hành tăng: Giá vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí tài chính liên tục biến động. Từ tháng ³⁄₂₀₂₆, nhiều chủ đầu tư đã buộc phải điều chỉnh giá bán tăng từ 2% đến 5% để bù đắp các khoản chi phí này.

Thứ ba, nguồn cung khan hiếm: Sự thắt chặt về pháp lý khiến các dự án đủ điều kiện mở bán không nhiều, tạo thế thượng phong cho bên bán.

Dòng tiền không rút lui mà đang “tái định vị”

Một nhận định quan trọng từ VARS IRE là dòng tiền không hề rời bỏ thị trường bất động sản mà chỉ dịch chuyển sang những phân khúc có giá trị sử dụng thực và hưởng lợi từ hạ tầng. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý ¹⁄₂₀₂₆ đạt mức tốt (khoảng 58%), với lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần cùng kỳ năm 2025.

Chi tiết khả năng hấp thụ theo khu vực:

Nhận tin mới nhất

Đăng ký để không bỏ lỡ tin nổi bật mỗi ngày.

Đăng ký

• Hà Nội & Hưng Yên: Tổng nguồn cung đạt 8.500 sản phẩm, giao dịch thành công 5.200 sản phẩm (tỷ lệ hấp thụ 61%). Riêng Hà Nội có tỷ lệ hấp thụ lên tới 69% cho hơn 2.500 sản phẩm mới.
• TP.HCM: Cung cấp khoảng 4.500 sản phẩm, tiêu thụ được 3.000 sản phẩm. Đáng chú ý, phân khúc dưới 60 triệu đồng/m2 tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang thu hút lượng lớn cầu thực.
• Đà Nẵng: Nguồn cung 3.400 sản phẩm, giao dịch 1.900 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ 58% (tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ).

Động lực dài hạn: Đầu tư công và mô hình “Ly tâm bền vững”

Nhìn về trung và dài hạn, thị trường bất động sản dự báo sẽ tăng trưởng trong trạng thái sàng lọc khắt khe. Động lực chính sẽ đến từ hai yếu tố:

1. Cú hích từ đầu tư công: Kế hoạch đầu tư công trung hạn 2026-2030 dự kiến đạt 8,22 triệu tỷ đồng (gấp 2,7 lần giai đoạn trước). Việc đẩy nhanh các tuyến vành đai, metro, đường sắt cao tốc và cao tốc Bắc - Nam sẽ tái định hình không gian phát triển, tạo ra những cực tăng trưởng mới.

2. Xu hướng đô thị đa trung tâm: Thị trường đang chuyển dịch từ mô hình đơn cực sang đa trung tâm. Khái niệm “ly tâm bền vững” được hình thành, khi cư dân dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh, siêu đô thị có quy hoạch đồng bộ, đáp ứng tiêu chuẩn sống “Work - Live - Play” (Làm việc - Sống - Giải trí).

Lời khuyên chuyên gia: Trong bối cảnh lãi suất vẫn là biến số, nhà đầu tư nên ưu tiên các tài sản có tính thanh khoản cao, pháp lý minh bạch và đặc biệt là những dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất dài hạn để giảm áp lực tài chính.

Bạn đánh giá thế nào về mức giá 128 triệu đồng/m2 tại Hà Nội? Liệu đây là bong bóng hay là giá trị thực của bất động sản đô thị? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn ở phần bình luận dưới đây!